Immeuble locatif à la retraite: garder ou vendre?
Tu crois que les loyers sont la meilleure source de revenu à la retraite? Pas si vite. Découvre pourquoi vendre ton immeuble peut parfois améliorer ton style de vie, réduire tes impôts et t’ouvrir la porte au Supplément de revenu garanti (SRG).
Tu l’as sûrement déjà entendu : « Les loyers, c’est de l’argent qui rentre tout seul, parfait pour la retraite! »
Mais est-ce vraiment aussi simple? 🤔
Aujourd’hui, je veux te montrer pourquoi les revenus locatifs ne sont pas nécessairement le Saint-Graal du revenu de retraite… et comment une stratégie différente peut, dans bien des cas, améliorer ton style de vie, réduire tes impôts, te donner plus d’aide gouvernemental et te donner plus de liberté pour vivre une belle retraite dès le début.
Les loyers sont un peu comme des dividendes
Le débat sur les dividendes s’est calmé ces dernières années. On comprend maintenant qu’il n’y a rien de magique dans un dividende: ce n’est qu’une partie du rendement total qu’on te verse en cash.
La vraie « magie », c’est le réinvestissement - réinvestir le dividende qui t’a été versé. Et oui, ex-dividende, le prix d’une action chute généralement du montant du dividende. On pourrait dire que c’est un jeu à somme nulle.
Crédit à Aaron Hector, CFP pour les images
Donc, si tu avais besoin de « revenu », tu pourrais tout simplement vendre quelques parts et créer ton propre dividende, sans rien changer à la taille de ton investissement.
Étrangement, les investisseurs immobiliers ratent souvent le parallèle et traitent les loyers comme le Saint-Graal. Pourtant, le loyer n’est qu’une composante du rendement total d’un immeuble, au même titre que le remboursement du capital et l’appréciation du prix - exactement comme les dividendes, les gains en capital et les intérêts dans un portefeuille d’investissement.
La plupart du temps, surtout au début, ton « revenu locatif » n’est pas vraiment disponible. Il est absorbé par l’hypothèque, les taxes, les assurances, les réparations et les vacances locatives. Tu convertis surtout les chèques de tes locataires en équité – ce qui est bien! – mais ce n’est pas du revenu net dans tes poches.
Le piège du « cashflow à la retraite »
Une fois à la retraite, beaucoup de propriétaires continuent de voir les loyers comme une source de revenu « sûr ». Mais la vraie question n’est pas :
👉 « Combien est mon loyer brut? »
La vraie question est :
👉 « Combien de cash net, après impôt et après dépenses réalistes, puis-je réellement utiliser pour financer ma retraite? »
Un immeuble payé peut dégager environ 2 à 4 % net après tout. Mais ce rendement vient avec son lot de responsabilités : locataires, appels de 2 h du matin, imprévus d’entretien… et souvent, à l’âge où tu voudrais voyager et profiter de tes années « go-go », ton immeuble commence justement à demander un nouveau toit, des planchers ou une cuisine refaite.
Si ton objectif est de profiter de ta retraite au maximum, et non de devenir gestionnaire immobilier à temps partiel, vendre dès le début de la retraite peut être une planification fiscale intelligente qui libère la pleine valeur de ton patrimoine.
La fenêtre de planification fiscale
C’est ici qu’entre en jeu une stratégie peu connue mais puissante : la fenêtre fiscale entre le début de la retraite et 65 ans, avant que la Pension de la Sécurité de la vieillesse (PSV) et les retraits obligatoires du FERR ne commencent.
À voir aussi : Tableau du retrait minimum du FERR en 2025
Pendant cette période :
tes revenus d’emploi ont chuté (souvent proches de zéro),
tu pourrais encore avoir de la place REER pour compenser un gain en capital,
tu évites de déclencher une récupération de la PSV si tu vends
Tu peux potentiellement aller chercher du SRG
Résultat? Vendre ton immeuble durant cette fenêtre peut te permettre de réaliser ton gain en capital de façon très efficace fiscalement. Tu transformes ainsi un actif lourd, concentré et non liquide en capital liquide, diversifié et disponible pour financer ton style de vie.
Stratégie bonus : quoi faire avec le produit de la vente
Certaines personnes, avec une bonne planification fiscale, peuvent même profiter d’aides gouvernementales comme le Supplément de revenu garanti (SRG), en plus de réduire leur facture d’impôt. Eh oui! Même des retraités avec un bon patrimoine peuvent y avoir droit si leurs revenus imposables sont bien gérés.
Voici une séquence simple et puissante qui vaut la peine d’être explorée :
Cotiser à ton REER pour compenser le gain en capital (si tu as encore de la place)
Rembourser ton hypothèque, ce qui réduit ton coût de vie
Maximiser ton CELI et investir le reste dans ton REER ou un compte non-enregistré
Envisager de commencer le RRQ dès que possible (possible dès 60 ans)
Commencer la PSV à 65 ans.
👉 À partir de 65 ans, si ton revenu net (ligne 23 600 sur ton T1) est faible, tu pourrais recevoir un montant intéressant de Supplément de revenu garanti (SRG). Et, comme ton coût de vie est plus bas (pas d’hypothèque), tu n’auras pas besoin d’autant de revenus.
👉 Et si tu as besoin de liquidités supplémentaires, inutile de piger dans ton REER : tu peux d’abord utiliser ton CELI ou ton compte non enregistré pour ne pas impacter ton SRG.
Questions à te poser
Avant d’envisager une telle stratégie, voici quelques questions à te poser:
Est-ce que ton objectif est de maximiser ton style de vie ou de laisser un héritage immobilier?
Est-ce que mon revenu familial net est suffisamment bas pour donner droit au SRG (par exemple, environ < 22 000 $ pour une personne seule, ou environ < 30 000 $ pour un couple)?
Risques-tu de voir tes revenus exploser lorsque tes retraits minimum FERR vont commencer?
Comme toujours en planification de retraite, il n’existe pas de recette universelle : tout dépend de TA réalité.
Une stratégie fiscale agressive pour maximiser le SRG peut sembler alléchante, mais elle ne convient pas à tout le monde.
Si tu as beaucoup d’épargne dans un REER ou un fonds de pension, une approche différente – comme le Meltdown REER – pourrait être bien plus avantageuse pour toi.
À lire aussi: Comment réduire ses impôts à la retraite: Guide 2025 (Québec)
Pour bien visualiser le concept, regardons ensemble l’histoire de Frodo et Arwen.
Exemple concret : Frodo et Arwen
Frodo et Arwen prennent leur retraite à 60 ans avec un petit REER. Ils possèdent aussi un immeuble locatif d’une valeur de 800 000$ qui rapporte 24 000 $/an avant de mettre de côté des réserves réalistes pour l’entretien et les vacances locatives.
Ils possèdent également une maison avec un solde hypothécaire de 200 000$. Les paiements sont de 2 618$/mois.
Frodo et Arwen ont encore beaucoup de droits de cotisation REER disponibles.
Ils vendent l’immeuble durant la fenêtre pré-PSV et encaissent 720 000$ nets après frais et impôts.
Leur plan:
Couvrir leurs besoins de base (60 000$/an, incluant l’hypothèque).
Dépenser 30 000$/an de plus pendant 5 années « go-go » (voyages, auto, cadeaux familiaux).
Réduire ensuite les discrétionnaires à 20 000$/an.
Planification fiscale stratégique:
Ils vendent l’immeuble durant la fenêtre pré-PSV et encaissent 720 000 $ avant impôts. Ils réalisent un gain en capital imposable de 75 000$. Ils contribuent donc 75 000 $ à leur REER pour compenser le gain. De cette façon, ils n’ont aucun impôt à payer sur la vente.
Ensuite, ils utilisent une partie du produit de la vente pour maximiser leur CELI. Ils y versent 102 000 $ chacun.
Puis, ils utilisent une autre portion pour rembourser le solde de leur hypothèque. En remboursant leur prêt, ils réduisent leur coût de vie d’environ 31 500 $ par année. Leurs besoins de base chutent ainsi à seulement 28 500 $/an.
Le reste du produit de la vente est placé dans leur REER. Leur planificateur financier leur recommande de ne pas utiliser immédiatement la totalité de la déduction REER, mais de la conserver pour plus tard, une fois que la PSV commencera.
De toute façon, leurs revenus de retraite sont déjà très bas…
Leur planificateur financier leur suggère également de commencer le RRQ à 60 ans. Ils recevront un paiement réduit (-36 %), mais cela fait partie de la stratégie. En effet, les prestations de RRQ entrent dans le calcul de l’admissibilité au Supplément de revenu garanti (SRG). En débutant le RRQ à 60 ans, ils atteignent deux objectifs :
Obtenir plus de revenus dès le début de la retraite.
Réduire leurs prestations de RRQ, ce qui entraîne une diminution du revenu net sur leur T1, ce qui leur permet d’obtenir davantage de SRG à partir de 65 ans (Le SRG est testé en fonction du revenu net du couple).
À lire aussi: Guide RRQ 2025
💡Devancer le RRQ, n’est pas une recommandation que je donne souvent, mais dans certaines situations, ça peut être rationnel, surtout s’il y a du SRG en jeu.
Gestion du REER
Frodo et Arwen détiennent maintenant 350 000 $ au total en REER. Les retraits du REER entrent dans le calcul du SRG. Concrètement, chaque dollar retiré leur ferait perdre 0,50 $ de SRG – un coût fiscal énorme!
Leur planificateur financier en est conscient et leur propose un plan : vider entièrement leur REER entre 60 et 65 ans. Cela correspond à environ 35 000 $ par année chacun.
Comme leur seule autre source de revenu d’ici 65 ans est un RRQ réduit, ces retraits ne devraient pas les placer dans une tranche d’imposition trop élevée.
Les retraits REER et le RRQ serviront à couvrir leur style de vie entre 60 et 65 ans.
En cas de besoin supplémentaire, ils pourraient puiser dans leur CELI.
En cas de surplus, ils vont réinvestir dans leur CELI avec les droits de cotisation annuels additionnels.
Résultats du plan
Suite au remboursement de l’hypothèque, leurs besoins de base sont réduits à 28 500 $/an. Leur coût de vie total ressemblera à :
60-65 ans : 58 500 $
65-95 ans : 48 500 $
Avec le RRQ commencé à 60 ans, ils toucheront environ 17 000 $ combinés.
De 60 à 65 ans, ils retirent 70 000 $/an de leur REER. Avec le RRQ, cela suffit largement à couvrir leur style de vie, tout en générant même un surplus qui sera versé dans leur CELI.
Leur revenu de 60-65 ans sera de:
17 000$ de RRQ
70 000$ de REER
Soit un total de 87 000$ pour le couple.
À 65 ans, ils commencent la PSV. Comme leur seul revenu est un RRQ réduit, Frodo et Arwen deviennent admissibles au SRG. Leur conseiller estime qu’ils recevront:
8 819$ de PSV
3 103$ de SRG
Soit un total de 23 844$ pour le couple.
Mais il faut se rappeler que Frodo et Arwen ont reporté une grande partie de leurs déductions REER. Ils disposent de plus de 200 000 $ en déductions inutilisées. En les appliquant, ils peuvent compenser leurs revenus de RRQ dans le calcul du SRG.
Cela leur procure environ 4 826$ supplémentaires de SRG par année chacun, aussi longtemps qu’ils auront des déductions à appliquer. Par exemple, avec 125 000 $ de déductions inutilisées chacun, ils pourraient compenser le RRQ pendant environ 14 ans, ce qui leur permettrait de toucher la totalité du SRG pendant cette période.
Résultat : ces déductions leur donnent 135 128$ de SRG additionnel entre 65 et 79 ans.
Leur revenu projeté ressemblerait à ceci :
65-79 ans:
17 638$ de PSV
15 858$ de SRG
17 000$ de RRQ
Soit un total de 50 496$ pour le couple
80-95 ans:
19 401$ de PSV (incluant la bonification de 10% à 75 ans)
6 206$ de SRG
17 000$ de RRQ
Soit un total de 42 607$ pour le couple
En bref
Le SRG n’est pas imposable et leur revenu imposable demeure très faible.
Dès 65 ans, ils bénéficient aussi de crédits d’âge supplémentaires → leurs impôts seront minimes, voire inexistants.
À 75 ans, la PSV est bonifiée de 10 %, ce qui augmente encore leurs revenus.
Leur revenu couvre la totalité de leur style de vie jusqu’à 79 ans.
À partir de 80 ans, on a une petite insuffisance d’environ 6 000$/an. Cette insuffisance sera couverte avec des retraits du CELI, ce qui n’impactera pas leur SRG.
Une majeure partie de leur style de vie provient presque exclusivement de sources sûres, stables et indexées.
Le CELI va servir à compléter les revenus de 65 à 95 ans
En ce qui concerne la maison, si Frodo et Arwen ont besoin de soins de longue durée plus tard, ils auront accès à l’équité de leur maison pour se couvrir.
Selon mes projections, en considérant un taux de rendement correspondant à un profil modéré (5,37 %), Frodo et Arwen devraient accumuler des surplus importants dans leur CELI. Et quand je dis importants… on parle d’environ 870 000 $ à 85 ans et 1 187 000 $ à 95 ans.
👉 Ça peut devenir un bel héritage libre d’impôt… ou tout simplement la preuve qu’ils pourraient dépenser davantage pour profiter pleinement de leur retraite!
Et la beauté de la chose? Même s’ils augmentent leurs dépenses, l’argent proviendrait du CELI, ce qui n’a aucun impact sur le SRG.
En fait, selon mon analyse, Frodo et Arwen pourraient augmenter de 35 % leurs dépenses discrétionnaires sur toute la période de la retraite – même dans un scénario pessimiste où les rendements chuteraient à 4,37 % plutôt que 5,37 %.
À cela s’ajoute le test de robustesse : une analyse Monte Carlo qui montre un taux de réussite largement supérieur à 70 % sur 1 000 séquences de rendement testées. Bref, de quoi être rassurés si on veut augmenter les dépenses discrétionnaires!
Et ça, c’est ce que j’appelle une stratégie de retraite fiscalement intelligente!
Si tu veux voir concrètement à quoi ça ressemble dans la pratique, j’ai créé cet exemple dans notre logiciel de planification financière, Conquest.
👉 Voici le lien pour y accéder
Une planification fiscale encore plus agressive?
Leur planificateur financier aurait aussi pu leur proposer une stratégie fiscale encore plus audacieuse.
Une fois leur maison payée, Arwen et Frodo auraient pu contracter un prêt garanti par leur résidence pour investir.
Imaginons qu’ils empruntent 200 000 $ sur une marge hypothécaire et qu’ils investissent ce montant. Comme il s’agit d’un emprunt pour investir, les intérêts deviennent déductibles d’impôt.
Avec un taux d’intérêt de 5 %, ça représente 10 000 $ de déduction fiscale par année.
Cette déduction pourrait réduire leur revenu net et ainsi leur permettre d’obtenir davantage de SRG sur la durée de la retraite, tout en profitant d’un portefeuille additionnel de 200 000 $ ayant, à long terme, une espérance de rendement supérieure au coût de l’emprunt.
Ils auraient même la possibilité de ne jamais rembourser cette dette de leur vivant… ou de la liquider beaucoup plus tard, disons autour de 85 ans.
⚠️ Mais attention : c’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Et ce n’est clairement pas pour tout le monde.
Bien utilisé, l’effet de levier peut être une stratégie sensée : Ça amplifie le potentiel de rendement, mais aussi les pertes. Ça demande une discipline de fer et une tolérance élevée à la volatilité.
Bref, si tu as un profil d’investisseur dynamique et une bonne tolérance au risque, ça peut mériter réflexion. Sinon, mieux vaut passer ton tour.
Et si Frodo et Arwen avaient gardé l’immeuble?
Leur situation serait radicalement différente.
D’abord, ils n’auraient pas pu rembourser leur hypothèque. Résultat : leurs besoins de base resteraient à 60 000 $/an pendant encore 8 ans, soit le temps d’amortissement restant sur leur prêt.
Ensuite, faute de liquidités, ils auraient été contraints de commencer leur RRQ dès 60 ans et leur PSV dès 65 ans.
Leur revenu se résumerait alors à :
24 000 $ de loyers
17 000 $ de RRQ
= 41 000 $ de revenu net.
👉 Problème : ce montant est loin de suffire à couvrir leur style de vie visé de 90 000 $/an entre 60 et 65 ans…
À partir de 65 ans, leur revenu ressemblerait à ce qui suit:
24 000 $ de loyers
17 000 $ de RRQ
17 638$ de PSV
= 58 638$
Et comme leur revenu imposable atteint déjà 41 000 $, ils ne toucheraient aucun SRG.
Contrairement au SRG, les revenus de location sont imposables. Ce faisant, au net, on arrive pratiquement à la même chose à partir de 65 ans.
Bref, garder l’immeuble aurait forcé Frodo et Arwen à réduire drastiquement leurs dépenses et leur qualité de vie dès le début de la retraite. Et comme ils disposent de très peu de placements liquides, ils n’ont pratiquement aucune flexibilité pour ajuster leur style de vie en cours de route.
S’ils décident de vendre plus tard, disons à 75 ans, ils ne pourront plus cotiser au REER (on peut cotiser au REER jusqu’à 71 ans). Résultat : ils devront payer de l’impôt sur la totalité du gain en capital imposable, en plus de probablement voir une bonne partie de leur PSV récupérée l’année suivant la vente.
Un conseil fiscal supplémentaire à garder en tête
Si tu prévois vendre un immeuble locatif dans les prochaines années, il peut être très avantageux de ne pas utiliser tout de suite tes déductions REER.
Tu peux continuer à cotiser, mais en reportant l’utilisation des déductions fiscales.
Pourquoi? Parce qu’une vente risque de te propulser dans une tranche d’imposition plus élevée. Sur les gains en capital réalisés, la facture peut grimper facilement à 50 % et plus.
En gardant tes déductions « en réserve », tu pourras les appliquer l’année de la vente pour réduire – ou même annuler – l’impôt à payer.
Mot de la fin
En fin de compte, la décision de garder ou vendre un immeuble à la retraite est profondément personnelle. Elle dépend de tes objectifs, de ta tolérance à la gestion et de ta situation fiscale.
L’essentiel, c’est de bien analyser toutes les options, d’en comprendre les impacts – autant sur tes revenus que sur ton style de vie – et de choisir la stratégie qui t’apportera le plus de bonheur.
Ressources additionnelles:
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif seulement et ne constituent pas des conseils financiers, fiscaux ou juridiques personnalisés. Chaque situation est unique. Avant de prendre une décision, il est recommandé de consulter un planificateur financier ou un professionnel qualifié.
